Ari Shpanya, CEO, de Slice RE – Sèrie d’entrevistes
Ari Shpanya és el conseller delegat de Slice RE, una STO que ofereix immobles comercials de qualitat institucional en mercats privilegiats.
AT: La inversió està restringida a inversors acreditats?
AS: Això dependria de la nacionalitat de l’inversor. En general, Slice dedica una gran quantitat de temps i recursos a complir els requisits regulatoris de cada jurisdicció objectiu de la nostra empresa. L’acreditació és un procés regulador dels Estats Units, de manera que als Estats Units la inversió es limita a inversors acreditats. Altres països tenen definicions i requisits diferents, i Slice compleix aquests requisits. Sovint ens acosten persones de països que no hem tractat mai, de manera que el nostre responsable de compliment ajuda aquestes persones a esbrinar si són aptes per invertir o no.
AT: Slice RE actualment permet als inversors internacionals aprofitar els béns immobles dels Estats Units. Hi ha restriccions geogràfiques sobre la ubicació dels inversors?
AS: El nostre enfocament actual és EMEA. Més concretament, actualment treballem amb inversors de països com Singapur, Hong Kong, Japó, Europa i Israel.
AT: fa poc es va associar amb StraightUp, que ofereix béns arrels comercials a punts importants com Boston, Los Angeles, San Francisco i Nova York. Qualsevol pla de diversificació a ciutats secundàries?
AS: A la llarga, definitivament. Actualment, el nostre enfocament són els projectes immobiliaris comercials a les principals ciutats dels EUA. Per exemple, el nostre projecte Manhattan One es troba al cor de Manhattan, a l’anomenat barri de Chelsea. La nostra experiència ens ha ensenyat que els inversors internacionals busquen oportunitats en mercats que entenen o que coneixen una mica. Un cop experimentin aquestes inversions de primera mà, estaran més inclinats a invertir en mercats secundaris i terciaris. Comptem amb un equip d’analistes immobiliaris a Los Angeles i San Francisco que veterinaris i contractes de fonts actives a tot el país.
AT: Com teniu previst diferenciar-vos de nous competidors com BlockEstate, Realecoin, Moneda de propietat, etc..
AS: No considerem la competència d’aquestes empreses. Slice es dedica a les inversions transfrontereres de RE. Les nostres inversions actuals, com Manhattan One, es poden tractar com una operació tradicional de capital privat. Els tokens i la liquiditat opcional són només una capa addicional de beneficis que viu a la part superior del nostre negoci principal. La liquiditat es realitzarà plenament quan els mercats secundaris (com OpenFinance i tZero) madurin i facilitin un volum de negociació significatiu.
AT: Podeu explicar què passa després que un inversor es registri i iniciï la sessió per primera vegada? Què és el procés KYC i AML?
AS: Els nostres inversors han de seguir tres passos senzills abans de poder invertir en les nostres ofertes (registre, incorporació i inversió).
Durant el registre, els inversors proporcionen detalls generals com ara el correu electrònic i el número de telèfon per configurar ràpidament un compte. La incorporació és el procés de Slice per conèixer l’inversor en múltiples facetes: (1) iniciar un procés KYC / AML / Acreditation, (2) aprendre les intencions, expectatives i experiència de l’inversor amb inversions alternatives (3) cultivar una relació significativa assignant els inversors amb un gestor de comptes.
El procés KYC / AML inclou la càrrega:
- Un selfie
- Una identificació expedida pel govern (en anglès) o un passaport
- Una factura de serveis públics
Els documents i la informació penjats es verificaran i es revisaran.
Un cop fet això, els inversors poden explorar ofertes adequades a les seves preferències. Les inversions es poden subscriure mitjançant la plataforma, que inclou una sala de dades, eSigning i mòduls de pagament en línia. Més endavant, i en funció del volum del mercat, els inversors poden esperar gaudir de liquiditat per a les seves inversions.
AT: Podran els inversors escollir manualment la inversió en què volen participar? O serà simplement un inversor que tingui un testimoni de seguretat i aquest testimoni de seguretat s’inverti en diverses propietats?
AS: Slice permet als inversors escollir un projecte específic, a diferència d’un model REIT tradicional, on els inversors han d’invertir en una cistella de projectes de diferent qualitat. Deixem que els inversors s’involucrin amb un capital força reduït, ja que entenem que aquest tipus de vehicle d’inversió és nou per a la majoria d’inversors i volem donar-los l’oportunitat d’experimentar els beneficis d’aquesta inversió abans d’afegir més capital als seus béns immobles Slice. cartera. La bellesa d’aquest model és que permet als inversors assignar petites quantitats a diferents projectes i crear així una cartera immobiliària realment diversificada.
AT: Podeu explicar l’opció d’estil d’inversió que actualment ofereix inversions conservadores, mitjanes o agressives? Ho he vist als fons d’inversió tradicionals, però és una cosa que podria ser nova per a molta gent de l’espai immobiliari. Quins són els diferents nivells? Es basa en una anàlisi de rendiment / risc projectat?
AS: Les inversions immobiliàries normalment es divideixen en tres estratègies principals basades en el risc percebut i els rendiments projectats. A mesura que augmenten els rendiments previstos, també augmenta el risc potencial.
Nucli – Els actius bàsics són actius de rendiment relativament estables, ubicats als principals mercats desenvolupats. Es caracteritzen per tenir fonaments sòlids, alta ocupació, inquilins creïbles i un baix grau d’apalancament. Aquests projectes solen ser propietat d’inversors institucionals durant un llarg període de participació. Aquests actius es consideren una inversió conservadora i l’objectiu principal que els trien els inversors és la preservació de la riquesa.
Valor afegit – Aquestes inversions tenen un nivell de risc més elevat amb un major potencial alcista. Aquests actius es poden trobar als mercats primaris o secundaris, on el gestor pot afegir valor activament renovant l’actiu, augmentant l’ocupació o millorant la qualitat dels llogaters..
Oportunista – Hi ha molts tipus d’inversions oportunistes, però en general es tracta de propietats molt angoixades (vacants majors, angoixa financera), projectes de desenvolupament nou o actius en mercats emergents. Aquests actius solen requerir una rehabilitació important i tenen poc o cap flux de caixa. Tenen el risc més elevat i requereixen una gestió experimentada, però poden generar els rendiments més elevats (la major part del rendiment es generarà quan l’actiu es vengui o es refinanci).
AT: Els inversors poden obtenir dividends de béns immobles. Contractareu la recaptació de lloguers, gestionareu immobles, etc. a una empresa gestora o creeu una empresa gestora per gestionar aquests actius?
AS: Slice és una empresa de tecnologia especialitzada en la simbolització d’inversions immobiliàries comercials. Creiem en l’expertesa del domini i, per tant, treballem amb empreses de gestió de propietats professionals i assessors legals per servir millor els nostres inversors. Aquests serveis s’estan subcontractant a contractistes amb antecedents provats, ja que no tenim intenció de convertir-nos en una empresa de gestió immobiliària.
AT: Amb les possibles economies d’escala que es poden tenir, quines són les comissions de gestió immobiliària que podem esperar?
AS: Una vegada més Slice no és una empresa de gestió immobiliària. La indústria té les seves normes quant a les estructures de tarifes, en funció del tipus de propietat. A causa de la gran experiència del nostre equip i de les nombroses relacions que mantenim amb els desenvolupadors, podem comparar i negociar termes i estructures de comissions atractius per als nostres inversors..
AT: Quin és el temps mitjà de retenció previst? Per exemple, és la idea de comprar el desenvolupament en preconstrucció, llogar-lo durant un any i després capgirar-lo?
AS: Els períodes de retenció depenen de l’actiu subjacent. Pot ser una retenció de 2-3 anys per a una nova construcció de condominis o una retenció de 5 anys per a un actiu que produeixi ingressos. El nostre model permet als inversors fer-se càrrec del seu propi període de tinença i liquidar la seva posició sense haver de pagar una prima forta. Creiem que la introducció de mercats secundaris està a la volta de la cantonada i que la revolució dels valors privats negociables s’ampliarà a altres classes d’actius com belles arts, opcions d’accions i molt més.
AT: Com esteu pensant en atraure inversors minoristes que són nous en el concepte de blockchain i de simbolització de béns immobles?
AS: A Slice, no ens dediquem a la sobrepromesa; creiem que els inversors minoristes s’han de tractar amb especial cura i amb total transparència. La veritable adopció d’inversors minoristes vindrà de la fructificació de projectes liderats per desenvolupadors amb un historial significatiu (com els nostres partners @ HAP NYC), el desenvolupament continu de projectes de qualitat i l’aparició de mercats secundaris amb volums comercials significatius. Un cop establerts aquests tres pilars, creiem que més inversors minoristes estaran buscant activament aquest tipus d’ofertes i els reguladors de tot el món aprovaran vehicles d’inversió dirigits específicament a inversors minoristes..
AT: Quins plans teniu de màrqueting per als propers dotze mesos??
AS: Ens centrem en educar el mercat sobre els avantatges dels tokens de seguretat per als inversors transfronterers. La majoria de clients potencials amb els quals parlem no entenen del tot la diferència entre els tokens d’utilitat, que estan recolzats per promeses buides, i els tokens de seguretat, recolzats per actius del món real. Aquests mateixos inversors segur que no entenen els avantatges dels tokens de seguretat com la propietat fraccionada, l’augment de la liquiditat, la liquidació ràpida, la reducció dels costos directes, el compliment automatitzat i la interoperabilitat dels actius; per tant, és clau educar el mercat. Aquest mes llançem una sèrie de seminaris web per ajudar els possibles inversors a comprendre els avantatges de la nostra tecnologia i conèixer els nostres socis estratègics (com HAP) que construeixen alguns dels projectes que simbolitzem. Aquest esforç ofereix al nostre públic l’oportunitat de conèixer el nostre equip directiu, fer preguntes i, finalment, generar confiança amb la nostra marca.
