Ари Шпаня, главен изпълнителен директор на Slice RE – Интервюта

Ари Шпаня е главен изпълнителен директор на Slice RE, STO, който предлага търговски недвижими имоти на първостепенни пазари от институционален клас.

AT: Инвестирането е ограничено до акредитирани инвеститори?

AS: Това ще зависи от националността на инвеститора. Като цяло, Slice отделя много време и ресурси, за да се съобрази с регулаторните изисквания на всяка юрисдикция, към която е насочена нашата компания. Акредитацията е процес на регулиране в САЩ, така че в САЩ инвестирането е ограничено до акредитирани инвеститори. Други държави имат различни дефиниции и изисквания и Slice отговаря на тези изисквания. Често към нас се обръщат лица от държави, с които никога не сме имали работа, така че нашият служител по спазването на законодателството помага на тези лица да разберат дали имат право да инвестират или не.

AT: Slice RE в момента позволява на международните инвеститори да се възползват от американските недвижими имоти. Има ли географски ограничения за местоположението на инвеститорите?

AS: В момента фокусът ни е върху EMEA. По-конкретно, в момента работим с инвеститори от страни като Сингапур, Хонконг, Япония, Европа и Израел.

AT: Наскоро си партнирахте с StraightUp, която предлага търговски недвижими имоти в големи горещи точки като Бостън, Лос Анджелис, Сан Франциско и Ню Йорк. Всички планове за по-нататъшно диверсифициране във второстепенни градове?

AS: В дългосрочен план, определено. Нашият фокус в момента са проектите за търговски недвижими имоти в големите градове на САЩ. Например, нашият проект Manhattan One е в сърцето на Манхатън в търсения квартал Челси. Нашият опит ни научи, че международните инвеститори търсят възможности на пазари, които разбират или са донякъде запознати. След като изпитат тези инвестиции от първа ръка, те ще бъдат по-склонни да инвестират на вторични и третични пазари. Имаме екип от анализатори на недвижими имоти в Лос Анджелис и Сан Франциско, които активно проверяват и източници на сделки в цялата страна.

AT: Как планирате да се разграничите от новите конкуренти като BlockEstate, Realecoin, Имотна монета, и т.н..

AS: Ние не считаме тези компании за конкуренция. Slice се занимава с трансгранични инвестиции в ВЕ. Нашите текущи инвестиции, като Manhattan One, могат да бъдат третирани като традиционна сделка с частен капитал. Токените и незадължителната ликвидност са само допълнителен слой от предимства, който живее отгоре на основния ни бизнес. Ликвидността е нещо, което ще бъде напълно реализирано, когато вторичните пазари (като OpenFinance и tZero) узреят и улеснят значим обем на търговията.

AT: Можете ли да обясните какво се случва след като инвеститор се регистрира и влезе за първи път? Какво представлява KYC и AML процесът?

AS: Нашите инвеститори трябва да преминат през 3 прости стъпки, преди да могат да инвестират в нашите предложения (регистрация, включване и инвестиция).

По време на регистрацията инвеститорите предоставят общи подробности като имейл и телефонен номер за бързо създаване на акаунт. Onboarding е процесът на Slice да опознае инвеститора в множество аспекти: (1) иницииране на KYC / AML / процес на акредитация, (2) изучаване на намеренията, очакванията и опита на инвеститора с алтернативни инвестиции (3) култивиране на смислена връзка чрез възлагане инвеститорите с мениджър на акаунти.

Процесът KYC / AML включва качване:

1. Селфи
2. Издаден от държавата документ за самоличност (на английски език) или паспорт
3. Сметка за комунални услуги

След това качените документи и информация се проверяват и преглеждат.

След като това бъде направено, инвеститорите могат да проучат предложения, подходящи за техните предпочитания. Инвестициите могат да бъдат абонирани с помощта на платформата, която включва стая за данни, eSigning и модули за онлайн плащане. По-късно и в зависимост от обема на пазара, инвеститорите могат да очакват да се радват на ликвидност за своите инвестиции.

AT: Ще могат ли инвеститорите да изберат инвестицията, в която желаят да участват? Или просто инвеститорът притежава маркер за сигурност и този маркер за сигурност се инвестира в множество имоти?

AS: Slice позволява на инвеститорите да изберат конкретен проект, за разлика от традиционния модел REIT, при който инвеститорите трябва да инвестират в кошница от проекти с различно качество. Позволяваме на инвеститорите да се включат с доста малко капитал, тъй като разбираме, че този тип инвестиционен инструмент е нов за повечето инвеститори и искаме да им дадем възможност да изпитат предимствата на тази инвестиция, преди да добавят още капитал към своя Slice недвижим имот портфолио. Красотата на този модел е, че той позволява на инвеститорите да разпределят малки суми за различни проекти и по този начин да създадат наистина диверсифициран портфейл от недвижими имоти.

AT: Можете ли да обясните опцията за стил на инвестиция, която в момента предлага консервативни, средни или агресивни инвестиции? Виждал съм това в традиционните взаимни фондове, но това е нещо, което може да е ново за много хора в пространството на недвижимите имоти. Кои са различните нива? Това основава ли се на прогнозен анализ на доходност / риск?

AS: Инвестициите в недвижими имоти обикновено се разделят на 3 основни стратегии, базирани на възприетия риск и прогнозираната възвръщаемост. С увеличаването на прогнозираната възвръщаемост се увеличава и потенциалният риск.

Ядро – Основните активи са относително стабилни доходни активи, разположени на основните развити пазари. Те се характеризират със силни основи, висока заетост, надеждни наематели и ниска степен на ливъридж. Тези проекти обикновено се притежават от институционални инвеститори за дълъг период на държане. Тези активи се считат за консервативна инвестиция и основната цел, която инвеститорите избират, е запазването на богатството.

Добавяне на стойност – Тези инвестиции крият по-високо ниво на риск с по-голям потенциал за повишаване. Тези активи могат да бъдат намерени на първични или вторични пазари, където мениджърът може активно да добави стойност, като обновява актива, увеличава заетостта или подобрява качеството на наемателите.

Опортюнистично – Има много видове опортюнистични инвестиции, но като цяло това са или силно бедстващи имоти (голяма свободна позиция, финансово бедствие), нови проекти за развитие или активи в развиващите се пазари. Тези активи обикновено изискват значителна рехабилитация и имат малък или никакъв паричен поток. Те носят най-висок риск и изискват опитно управление, но могат да генерират най-висока възвръщаемост (по-голямата част от възвръщаемостта ще бъде генерирана, когато активът бъде продаден или рефинансиран).

AT: Инвеститорите могат да печелят дивиденти от недвижими имоти. Ще възлагате ли събиране на наеми, управление на имоти и др. На управляваща компания или ще създадете управляваща компания, която да управлява тези активи?

AS: Slice е технологична компания, специализирана в токенизирането на инвестиции в търговски недвижими имоти. Ние вярваме в експертизата в областта и затова работим с професионални фирми за управление на собствеността и правни съветници, за да обслужваме най-добре нашите инвеститори. Тези услуги се възлагат на изпълнители с доказан опит, тъй като нямаме намерение да станем компания за управление на имоти.

AT: С потенциалните икономии от мащаба, които могат да бъдат постигнати, какви са таксите за управление на собствеността, които можем да очакваме?

AS: Отново Slice не е фирма за управление на имоти. Индустрията има своите стандарти по отношение на структурата на таксите, в зависимост от вида на имота. Поради богатия опит на нашия екип и многобройните взаимоотношения, които имаме с разработчиците, ние можем да сравняваме и договаряме атрактивни условия и структури за такси за нашите инвеститори.

AT: Какво е средното прогнозирано време на задържане? Например, е идеята да закупите разработката в предварителна конструкция, да я наемете за една година и след това да я обърнете?

КАТО: Периодите на държане зависят от базовия актив. Това може да е 2-3-годишно задържане за ново строителство на апартамент или 5-годишно задържане за актив, донасящ доход. Нашият модел позволява на инвеститорите да поемат собствения си период на държане и да ликвидират позицията си, без да се налага да плащат солидна премия. Вярваме, че въвеждането на вторични пазари е зад ъгъла и че революцията на търгуемите частни ценни книжа ще бъде разширена до други класове активи като изобразително изкуство, опции за акции и други.

AT: Как планирате да привлечете инвеститорите на дребно, които са нови в концепцията за блокчейн и токенизация на недвижими имоти?

КАТО: В Slice не се занимаваме със свръхпрогнози; ние вярваме, че с инвеститорите на дребно трябва да се работи с особено внимание и с пълна прозрачност. Истинското приемане на инвеститорите на дребно ще дойде от реализирането на проекти, ръководени от разработчици със значим опит (като нашите партньори @ HAP Ню Йорк), непрекъснатото развитие на качествения проект и появата на вторични пазари със значителни обеми на търговия. След като тези три стълба са въведени, ние вярваме, че повече инвеститори на дребно ще търсят активно такива сделки и регулаторните органи по света ще одобрят инвестиционни инструменти, които са насочени специално за инвеститорите на дребно.

AT: Какви са вашите маркетингови планове за следващите 12 месеца?

AS: Ние се фокусираме върху обучението на пазара за предимствата на маркерите за сигурност за трансграничните инвеститори. Повечето перспективи, с които разговаряме, не разбират напълно разликата между маркерите за помощни програми, които са подкрепени от празни обещания, и маркерите за сигурност, които са подкрепени от активи от реалния свят. Същите тези инвеститори със сигурност не разбират предимствата на маркерите за сигурност като частична собственост, повишена ликвидност, бързо уреждане, намаляване на преките разходи, автоматизирано съответствие и оперативна съвместимост на активите – така че образованието на пазара е ключово. Този месец стартираме поредица от уебинари, за да помогнем на бъдещите инвеститори да разберат предимствата на нашата технология и да опознаят нашите стратегически партньори (като HAP), които изграждат някои от проектите, които токенизираме. Това усилие дава възможност на нашата аудитория да се срещне с нашия мениджърски екип, да задава въпроси и в крайна сметка да изгради доверие с нашата марка.